근저당 잡힌 집 전세 계약을 안전하게 체결하는 3가지 방법을 확인하기 위해 근저당 계산법을 알아보고, 근저당 말소조건으로 전세계약 방법, 근저당 말소 불이행 대처법과 근저당 말소 확인 방법, 근저당 말소 없이 전세계약 방법, 근저당 말소 없이 보증보험가입으로 전세계약 방법을 정리해보았습니다. 주택 시세의 70%로 판단하는 이유와 근저당권 채무액 확인법, 그리고 전세 안전한 집을 위한 보증금 회수 가능성 계산 방법에 대해 자세히 설명하였습니다. 또한, 근저당 말소 조건으로 전세계약 방법과 근저당 말소 불이행 특약에 대한 내용도 확인할 수 있습니다. 전세계약을 체결할 때 주의해야 할 사항과 근저당 없는 전세 계약시 주의사항에 대한 정보도 포함되어 있습니다.
근저당 집 전세 계약 방법 3종류
근저당권이 설정된 집을 전세로 거주하기: 가능한 방법
근저당권이 이미 설정된 집에 전세로 입주하려는 경우, 1순위 권리자가 되지 못할 수 있다는 문제가 있습니다.
하지만 이를 해결할 수 있는 3가지 방법이 있습니다.
- 근저당 말소 없이 전세 계약 체결
- 근저당 말소 조건으로 전세 계약 체결
- 근저당 말소 없이 전세 계약 체결하면서 전세보증보험 가입
근저당 말소 없이 전세 계약하는 경우
근저당이 설정된 상태에서 그냥 전세 계약을 체결하는 경우, 최선순위 권리자의 선택에 따라 주택이 경매될 수 있습니다.
그러나 주택이 경매되더라도 선순위 권리 금액이 전세보증금보다 많거나 주택 시세가 높아 남는 금액이 많을 경우 근저당 말소 없이 전세 계약이 성립될 수 있습니다.
근저당 말소 조건으로 전세 계약하는 경우
근저당이 설정된 상황에서 전세 계약을 체결할 때, 피담보채무액과 보증금액이 유사해 근저당을 말소할 수 있는 경우입니다.
근저당 말소 없이 전세 계약하면서 전세보증보험 가입하기
전세보증보험을 가입하면 해당 주택이나 임대차 계약 조건이 심사되어 안전성이 확인되어 안심할 수 있습니다.
그러나 보증료와 수수료를 지불해야 하며, 주택가격에서 선순위 채권을 공제한 한도 내에서만 보증을 받을 수 있습니다.
전세계약 시 근저당 말소 방법 없이하기
전세 보증금 안전하게 환급 받기 위한 포인트
선순위 근저당을 말소하지 못한 채 전세 계약을 체결해야 하는 경우, 이후 경매 시 선순위 근저당권으로 공제될 금액을 계산할 수 있어야 합니다.
전세 근저당 확인을 위한 체크리스트
부동산을 전세 계약하기 전에는 계약일과 잔금 지급일에 부동산등기부등본을 발급받아 근저당과 선순위 권리를 확인해야 합니다.
또한, 현장 답사, 전입세대열람내역, 확정일자 현황부를 확인하여 선순위 임차권의 존재 여부를 확인하는 것이 중요합니다.
특히 원룸 건물의 경우 다수의 임차인이 존재하므로 선순위 임차권 금액을 반드시 확인해야 합니다.
또한, 선순위 임차인의 보증금과 최우선변제권 여부를 확인하는 것이 필요합니다.
근저당 계산 필수 단계
선순위 근저당을 확인한 후 주택 시세의 70%를 기준으로 계산하여 후순위 전세보증금 회수 가능성을 판단해야 합니다.
- 주택 시세의 70%를 계산합니다.
- 근저당 및 선순위 채무액을 확인합니다.
- 주택 시세의 70%에서 선순위 채무액을 공제합니다.
- 남은 금액이 보증금을 초과하는지 확인합니다.
주택 시세의 70% 기준 이유
근저당권 채무액 확인 방법
은행에서 피담보채무확인서를 발급 받을 수 있지만 채무액이 변동 가능하므로 채권최고액을 채무액으로 간주하는 것이 편리합니다.
채권최고액은 부동산 등기부등본을 통해 확인할 수 있습니다.
채무액은 보통 채권최고액의 110~130%로 설정되므로 반대로 계산하여 채무액을 추정할 수도 있습니다.
- 채무액 = 채권최고액 / 120 X 100
전세 보증금 환급 가능성 계산
주택 시세의 70%에서 선순위 근저당권의 채권최고액과 선순위 권리 금액을 공제한 후 남은 금액이 전세보증금을 초과하는지 계산해야 합니다.
예를 들어, 주택 시가가 10억원이고 근저당권 채권최고액이 6억원이라면 전세보증금은 1억원을 초과하면 안 됩니다.
경매 비용 및 세금 등이 많이 소요될 수 있으므로 전세금을 안전하게 환급 받기 위해 근저당권 채권최고액을 고려하여 결정하는 것이 중요합니다.
전세 계약 방법과 근저당 말소 조건
근저당 말소시 주택 임차인이 받을 수 있는 불이익은?
근저당이 설정된 주택을 임차 중인 경우, 후순위 세입자는 근저당 말소 시 후순위로 간주되어 경매 매수인에게 대항할 수 없게 됩니다.
이로 인해 임대차 계약기간이 남아 있더라도 주택에서의 거주를 계속할 수 없는 손해를 입게 됩니다.
그러나, 후순위 세입자라도 확정일자를 갖춘 경우에는 경매 절차에서 우선변제를 받을 수 있지만, 후순위이므로 보증금 전액을 회수하는 것은 어려울 수 있습니다.
근저당 말소 조건과 관련된 주요 사항
- 근저당권만 말소하는 경우
- 임대인이 임대차보증금 중 계약금을 받으면서 동시에 근저당권을 말소해야 합니다.
이때, 임대인이 근저당권 말소를 지체하거나 이행하지 않을 경우, 임차인이 입은 모든 손해를 배상해야 합니다.
- 임대인이 임대차보증금 중 계약금을 받으면서 동시에 근저당권을 말소해야 합니다.
- 모든 권리를 말소하는 특약이 있는 경우
- 임대인은 임대차보증금 중 계약금을 받으면서 동시에 근저당권을 말소하고, 체납된 세금을 납부하고, 기타 임차인의 권리를 해할 수 있는 모든 권리를 소멸시켜야 합니다.
이때, 임대인이 근저당권 등을 말소하지 않거나 이행하지 않을 경우, 임차인이 입은 모든 손해를 배상해야 합니다.
- 임대인은 임대차보증금 중 계약금을 받으면서 동시에 근저당권을 말소하고, 체납된 세금을 납부하고, 기타 임차인의 권리를 해할 수 있는 모든 권리를 소멸시켜야 합니다.
근저당 말소 확인하는 방법
근저당 말소 불이행 처리 방법
근저당 말소 불이행 상황에 대처하기 위해서는 근저당 말소 조건 특약에 손해배상 문구를 추가하는 것이 중요합니다.
이로써 임대인이 근저당권 등을 소멸시키거나 말소하는 경우, 임차인이 입은 모든 손해를 배상해야 합니다.
근저당 말소 절차 안내
근저당권을 말소하는 가장 확실한 방법은 은행을 통해 보증금으로 대출금을 상환하는 것입니다.
이를 위해 아래와 같은 순서로 진행하는 것을 추천합니다.
- 임차인과 함께 은행 방문
- 임차인이 은행에서 임대인에게 전세보증금의 잔금을 현금이나 수표로 지급
- 임대인이 받은 보증금 잔금으로 은행 창구에서 대출금 직접 상환
- 대출금 상환 완료 후 근저당권 말소에 필요한 서류를 은행에서 수령
- 근저당권 말소를 위해 필요한 서류로 셀프 말소 또는 전문가에게 위임
이러한 절차를 통해 근저당 말소를 불이행없이 처리할 수 있습니다.
근저당권 말소에 대한 자세한 정보는 변호사나 법무사와 상담하는 것이 좋습니다.
전세보증보험 가입 시 근저당 말소 없이 전세계약 체결하기
전세보증금반환보증 심사조건 안내
주택도시보증공사(hug)는 전세보증금반환보증을 제공하기 전에 아래의 조건을 충족하는지를 심사합니다.
- 임차인이 우선변제권을 취득한 사실이 있어야 합니다.
이는 대항요건이며 확정일자도 부여되어야 합니다. - 임대인이 주택과 토지를 소유하고 있어야 합니다.
- 소유권을 제한하는 권리가 없어야 합니다.
- 건물이 위반건축물로 지정되어 있어서는 안 됩니다.
- 전세계약 기간은 1년 이상이어야 합니다.
1년 미만의 경우 일시사용임대차 문제가 발생할 수 있습니다.
이는 임차인이 주택임대차보호법상 우선변제권을 취득할 수 없음을 의미합니다. - 선순위 채권 금액이 주택가격의 60~80% 범위 내여야 합니다.
- 선순위 채권 금액과 전세보증금의 합계가 주택가격을 초과해서는 안 됩니다.
- 보증신청일 기준으로 전입세대열람내역에 타세대 전입 기록이 없어야 합니다.
만약 보증보험이 승인된다면 후순위에 있더라도 안전하게 보증금을 회수할 수 있을 것이며, 예기치 못한 이유로 보증금 회수가 어려운 경우에도 보증보험금을 통해 보호받을 수 있습니다.
근저당 없는 전세 계약 주의사항을 알아보자!
전세계약 체결 시 부동산 등기부등본 확인 사항
- 갑구: 가압류, 압류, 가처분, 가등기
- 을구: 전세권, 지상권, 등기된 임차권
또한, 부동산 등기부등본에 기재되지 않은 다른 권리들 역시 확인해야 합니다.
이는 미등기 임차권, 유치권, 법정지상권 등을 포함합니다.
전세계약 체결 시 근저당권 이외의 다른 선순위 권리 금액을 합산한 후, 주택 시세의 70%에서 공제하여 전세보증금과 비교해야 합니다.
이를 통해 전세계약의 안전성을 확인할 수 있습니다.
FAQ: 전세계약 체결 시 중요한 권리 확인 사항
Q: 전세계약 체결 시 근저당권 이외에 어떤 권리들을 확인해야 하나요?
A: 전세계약을 체결할 때는 갑구와 을구에 기재된 권리뿐만 아니라 미등기 임차권, 유치권, 법정지상권 등을 확인해야 합니다.