근저당 잡힌 집 매매 방법과 관련하여 융자 있는 집이나 근저당권 설정된 아파트 매매시 근저당 안고 매매하는 방법과 근저당권 말소 조건으로 매매하는 방법, 경매와 매매의 차이점, 근저당 잡힌 집 경매로 매수할 때 주의할 점을 정리해보았습니다. 경매와 매매의 차이점은 경매는 법에서 정한 채권자들의 순위에 따라 매각대금이 배당되고 매각조건이 법으로 정해지는 반면, 일반 매매는 매도인과 매수인의 합의로 계약조건을 정할 수 있습니다. 근저당 잡힌 집 매매 주의사항으로는 공적 장부 및 현장 답사, 권리분석, 근저당권 말소 조건 합의 등이 있습니다. 근저당 안고 매매 방법은 근저당권 설정된 아파트 매매시 채무인수 유형 정하기, 채권자의 동의 받기, 인수되는 채무액 확정하여 매매대금 정하기, 매매계약서에 특약 추가하기, 근저당권설정변경등기 등의 단계로 진행됩니다.
경매와 매매의 차이 분석
부동산 경매와 일반 매매의 차이
부동산이 경매로 매각될 때는 법에 따라 채권자들의 순위에 따라 매각대금이 배당되며, 매각조건은 법으로 정해집니다.
이는 부동산 소유자와 낙찰자의 합의와 무관하게 이루어지는 것입니다.
일반 매매는 매도인과 매수인이 합의하여 계약조건을 정하고, 어떤 권리를 말소하고 어떤 권리를 인수할지에 대한 결정은 양측 합의에 따라 이루어집니다.
사례를 통한 이해
예를 들어, 근저당권이 설정된 부동산에 임차계약이 체결된 경우를 가정해봅시다.
이때 미등기 임차인의 권리는 경매와 일반 매매에서 어떻게 다뤄지는지 살펴보겠습니다.
경매의 경우, 근저당권이 말소되면 미등기 임차권도 말소되어 경매 매각으로 인수됩니다.
반면 일반 매매에서는 당사자간 합의에 따라 근저당권과 미등기 임차권의 처리가 결정됩니다.
- 합의가 없는 경우
- 일반 매매에서 합의가 없는 경우, 매수인은 근저당권이 설정된 채로 부동산을 인수하게 되며, 미등기 임차인은 그대로 임차권을 유지하게 됩니다.
- 근저당권 말소 합의가 있는 경우
- 반면 근저당권 말소 합의가 있는 경우, 매도인은 매매대금을 받고 근저당권을 말소하며, 매수인은 미등기 임차권만 인수하게 됩니다.
- 근저당권 및 임차권 말소 합의가 있는 경우
- 마지막으로, 근저당권과 임차권 모두 말소하는 합의가 있는 경우, 매도인은 세입자와 협의하여 세입자를 내보내야 합니다.
미등기 임차권의 처리
경매에서는 미등기 임차인의 대항력 여부에 따라 말소가 결정되며, 일반 매매에서는 대항력이 발생하면 매수인이 임차인의 위치를 승계하게 됩니다.
또한, 일반 매매로 인해 근저당권과 임차권을 승계하더라도 만약 후에 부동산이 경매되면 근저당권이 우선하여 말소될 수 있습니다.
이는 세입자의 보호와 재산권의 균형을 위한 제도적 조치로 이해할 수 있습니다.
근저당 집 경매 시 주의할 점
실전!
권리분석의 핵심: 현장조사와 공적장부 확인
- 부동산 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 토지이용계획확인원, 전입세대열람내역, 확정일자부여현황 등의 발급을 받아야 합니다.
- 매각물건명세서 등 경매 서류도 꼼꼼히 확인해야 합니다.
권리분석을 통해 최적 입찰금액을 결정하세요
- 말소되는 권리들 중 최선순위에 있는 말소기준권리를 파악해야 합니다.
- 말소기준권리를 기준으로 낙찰인에게 인수되는 권리를 확인해야 합니다.
- 낙찰인에게 인수되는 금액을 파악하여 입찰금액을 결정해야 합니다.
근저당 집 매매 시 주의사항
부동산 매수 전 공적 장부 및 현장 답사하기
부동산을 매수하기 전에는 반드시 등기부등본을 확인해야 합니다.
이를 통해 갑구와 을구에 기재된 소유권 제한 권리를 확인할 수 있습니다.
갑구에는 가압류, 압류, 가처분, 가등기, 신탁등기, 경매개시결정등기 등이 있고, 을구에는 근저당권, 전세권, 지상권, 지역권, 등기된 임차권 등이 포함됩니다.
등기부등본으로 확인이 어려운 권리 관계는 현장 답사를 통해 확인해야 합니다.
이때 주의해야 할 사항은 유치권 행사 여부, 토지 또는 건물의 존재 여부, 법정지상권 등의 유무, 그리고 미등기 임차권 등을 확인해야 합니다.
미등기 임차인의 대항력 취득 여부나 우선변제권 취득 여부를 확인하기 위해 매도인으로부터 임대차계약서, 전입세대열람내역, 확정일자 부여현황, 상가임대차현황서 등의 서류를 검토해야 합니다.
권리 말소 여부 합의하여 매매대금 정하기
부동산 매매 시에는 설정된 소유권 제한 권리들을 합의하여 매매대금을 결정해야 합니다.
매수인과 매도인이 어떤 권리를 소멸시키고 어떤 권리를 인수할지 합의하는 것이 중요합니다.
예를 들어 근저당권을 인수하기로 한 경우, 매매대금은 근저당권으로 담보되는 채무액만큼 공제되어야 합니다.
또한, 근저당권을 말소하기로 한 경우에는 매매대금에 공제되지 않습니다.
부동산 매매시 근저당권 해제하는 방법
근저당 말소 조건 특약의 중요성과 예시
근저당권을 말소하기로 합의했을 때, 언제까지 말소해야 하는지 약정하는 것이 중요합니다.
일반적으로 매도인은 잔금을 받아 대출금을 상환하고 근저당권 말소를 진행하게 됩니다.
이런 경우 근저당 말소 조건 특약을 반드시 추가해야 합니다.
예를 들어, 근저당 말소 조건 특약 예시는 다음과 같습니다: 매도인은 매매대금의 잔금을 받음과 동시에 근저당권을 말소하거나 소멸시켜야 한다.
이렇게 명확하게 근저당 말소 절차를 정의한 특약이 중요합니다.
잔금으로 근저당 말소를 완료하는 방법
단순히 특약을 추가하는 것만으로는 부족합니다.
매수인은 매도인이 근저당권을 말소하는 데 잔금을 사용하도록 요청해야 합니다.
- 잔금을 지급한 날, 은행 방문하여 채무 변제 완료
- 은행에서 근저당권 말소 서류 수령
- 은행으로부터 말소 서류를 받아 법무사나 변호사에게 말소 위임
이렇게 근저당 말소 조건 특약을 추가하고, 잔금을 이용하여 근저당권을 말소하는 절차를 정확히 따르면 안전하게 부동산 거래를 완료할 수 있습니다.
부동산 거래 시에는 근저당 말소 조건에 대해 명확히 합의하고 이행하는 것이 중요합니다.
부동산 거래 시 근저당 말소 조건을 명확히 정해두면 거래 과정에서 생기는 불편함을 최소화할 수 있습니다.
도움이 필요하다면 상가매매계약서 양식과 작성법을 참고하여 보다 안전한 부동산 거래를 진행하세요.
근저당을 활용한 부동산 매매 방법
근저당권 설정된 아파트 매매시 대출 채무 인수방법
근저당권이 설정된 아파트를 매매할 때, 대출 채무를 어떻게 인수할지 결정해야 합니다.
이는 매수자와 매도자 간에 중요한 사안입니다.
- 병존적 채무인수: 매수자가 매도자와 함께 채무를 중첩하여 인수하는 방식
- 면책적 채무인수: 매수자만 채무를 부담하고 매도자를 면책시키는 방식
- 계약인수: 매도인의 대출 계약상 지위를 인수하는 방식
- 이행인수: 매수인이 채권자가 아닌 매도인에게 채무를 부담하는 방식
판결에 따르면, 채무인수 방식을 명확히 하지 않으면 이행인수로 해석될 수 있으므로, 대출 승계 방식은 계약서에 명확히 규정되어야 합니다.
대출 채무액은 매매대금에서 공제되므로 매도인이 계속 채무를 부담하는 것은 부당합니다.
따라서 대부분의 경우 계약인수 방식이 선호됩니다.
채무자의 동의 획득
대출 승계는 채무자가 변경되는 계약인수 방식이 주로 사용되며, 근저당권자인 채권자의 동의가 필요합니다.
특히 근저당권은 등기부등본에 기재되므로 변경등기를 완료하기 위해 채권자의 동의가 필수적입니다.
채무액 확정과 매매대금 결정
근저당권의 피담보채무는 변동이 예상되고, 대출금에는 이자나 연체료 등이 발생하여 채무액은 계속 변동됩니다.
따라서 인수되는 채무액을 확정하여 매매대금을 결정해야 합니다.
이를 위해 피담보채무확인서를 발급받거나 채권최고액으로 결정하는 등의 방법이 있습니다.
매매계약서에 근저당권 관련 특약 추가
근저당권을 인수하는 경우, 특약 문구가 필요합니다.
매수인은 근저당권이 담보하는 대출 계약을 인수하고, 인수된 대출금은 매매대금에서 공제되며 은행의 동의를 얻어 변경등기를 완료해야 합니다.
근저당권 설정변경등기
근저당권을 인수하여 매수인이 대출 계약상 지위를 인수하는 경우, 채무자의 변경을 위해 변경등기가 필요합니다.