임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인을 주선하더라도 임대차 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 그 자체로 권리금 회수 방해행위에 해당하며, 주선행위 없이도 손해배상 책임이 성립합니다. 특히, 임대인이 정당한 사유 없이 신규임차인을 주선하더라도 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 확정적으로 표시하였다면 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다. 임대차 계약 종료 전에 신규임차인을 주선할 때 주의해야 합니다.
사실과 현실
임대인의 요구에 의한 임차인의 선택
임차인이 보증금 3000만원을 내고 월임대료 200만원을 지불하며 상가에서 식당을 운영하고 있었습니다.
그런데 임대인은 상가를 자신의 사업 목적으로 사용할 것이라 수차례에 걸쳐 알렸습니다.
또한, 상가 지하층에서 누수 문제로 보수공사가 시급하다는 이유로 임대차기간 종료 시에 원상복구를 요구했고, 이에 대해 소송을 제기하겠다는 내용증명을 보냈습니다.
이에 임차인은 어떻게 대처해야 할까요?
임차인은 상가 영업권, 시설, 집기 등을 4500만원에 양도하는 권리금 계약을 체결하는 선택을 했습니다.
- 임차인이 직면한 상황
- 임대인의 요구
- 임차인의 선택
권리금 계약의 영향
임차인이 상가 영업권, 시설, 집기 등을 4500만원에 양도하는 권리금 계약을 체결했습니다.
이로써 임차인은 임대인의 요구에 따른 원상복구 문제를 회피하고 상가를 그대로 내어주지 않아도 되는 이점을 얻었습니다.
이러한 선택은 임차인이나 임대인, 혹은 양측 모두에게 이득이 될 수 있는 선택이었습니다.
자주 묻는 질문
Q: 권리금 계약은 어떤 상황에서 유리한 선택일까요?
A: 임대인의 요구로 인해 상가를 내어주어야 하는 상황에서 권리금 계약은 유리한 선택일 수 있습니다.
Q: 권리금 계약을 체결할 때 주의해야 할 점은 무엇인가요?
A: 권리금 계약을 체결할 때에는 계약서의 내용을 꼼꼼히 확인하고, 필요하다면 변호사와 상의하여 결정하는 것이 좋습니다.
이렇게 임차인이 상가를 보다 유리하게 양도하기 위한 선택을 한 사례를 통해 블로그를 마무리하도록 하겠습니다.
해당 상황에서는 어떤 선택이 최선인지 고민하시는 분들께 도움이 되었으면 좋겠습니다.
권리금 회수 방해로 인한 손해배상 요구
임대인이 신규임차인 주선 후 계약 거절 시 손해배상 청구 가능 여부
임차인이 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 요구하기 위해서는 신규임차인을 주선해야 합니다.
그러나, 임대인이 아무런 정당한 이유 없이 신규임차인을 주선하더라도 임대차 계약을 체결하지 않겠다는 의사를 명확히 표시한 경우, 이는 방해행위로 간주됩니다.
이는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에 근거한 것으로, 신규임차인을 주선하지 않아도 임차인은 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 청구할 수 있습니다.
예를 들어, 최근 2025년에는 임대인이 상가를 자신의 사업 목적으로 직접 사용할 계획이 있음을 임차인에게 여러 차례 알렸다고 가정해 봅시다.
또한, 상가의 지하층에서 발생한 누수 문제로 보수 공사가 시급해져서 임대차 기간이 종료되면 상가를 즉시 인도할 것을 요구하였고, 이에 불응할 경우 소송을 제기하겠다는 내용증명을 보냈습니다.
이후, 실제로 상가 인도 청구 소송을 제기하였습니다.
- 임대인은 사업 목적으로 상가를 사용하겠다는 내용을 여러 차례 알림
- 누수 문제로 보수 공사 시급성을 강조하며 즉시 인도를 요구
- 상가 인도 거부 시 소송 제기
이와 같이 임대인이 신규임차인을 주선하더라도 임대차 계약을 체결하지 않겠다는 명확한 의사를 표시한 경우, 임차인은 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 요구할 수 있습니다.
임대인이 정당한 이유 없이 신규임차인과의 계약을 거부하는 행위는 상가임대차법 제10조의4 제1항 제4호에 해당하며, 임차인은 이에 따라 손해배상을 청구할 수 있습니다.
손해배상 권리금 회수 액수
권리금 평가액과 지연손해금
한 임대인과 임차인 간의 계약에서 감정 결과에 따라 권리금 평가액은 약 1500만원으로 확인되었습니다.
또한, 임대인은 임차인에게 약 1500만원을 송달한 다음날부터 연 12%의 비율로 계산된 지연손해금을 지급해야 합니다.
시설물 상당액과 손해배상액
임차인이 약 700만원의 시설물 상당액을 회수했으나, 임차인에게 발생한 손해가 없다고 입증할 수 없는 경우에는 이를 손해배상액에서 공제할 수 없습니다.
권리금 평가액과 손해배상책임
감정인 E의 감정결과에 따르면, 원고가 상가에서 영위하던 식당 영업을 타에 양도할 때 받을 수 있는 유형 및 무형자산에 대한 권리금 평가액은 14,904,000원으로 확인되었습니다.
이에 따라 원고가 D와 체결한 권리금계약의 권리금보다 낮은 금액을 받을 경우, 피고는 원고에게 14,904,000원 및 연 12%의 비율로 계산된 지연손해금을 지급할 의무가 있습니다.
피고는 손해배상액과 관련하여, 원고가 기존 시설물을 모두 회수한 후에도 손해가 없음을 입증할 수 없는 경우에는 해당 시설물에 대한 권리금 평가액 상당액을 손해배상액에서 공제할 수 없습니다.
따라서, 손해가 없다고 인정할 자료가 없는 상황에서는 해당 부분의 주장은 받아들이지 않습니다.
상가 누수는 갱신거절 사유로 인정될까?
상가건물 임대차보호법에 따른 안전사고 우려로 인한 갱신 거절
임대인이 상가에 발생한 누수 문제와 지하주차장 천정 훼손, 화재경보기 오작동 등의 긴급 보수 필요성을 주장하여 갱신 거절을 한 경우, 이는 안전사고 우려로 갱신을 거절할 수 있는 사유 중 하나로 규정되어 있습니다.
그러나 이는 건물이 훼손되거나 안전사고 발생 가능성이 확인된 정도로 상당해야 합니다.
임대인은 갱신 거절 사유로 건물의 노후화만을 들기에는 부족하며, 안전사고 우려가 상당한 정도로 확인되어야 합니다.
예를 들어, 건물 붕괴 등의 사고가 발생할 수 있는 객관적인 방법으로 확인되어야 합니다.
피고가 제출한 자료에 의하면 상가를 인도받은 후에 내부수리 및 페인트공사를 진행했지만, 이는 공사 기간이 짧고 공사 비용도 크지 않았다는 점을 감안할 때, 안전사고 우려가 확인되었다고 볼 수 있는 증거가 부족합니다.
따라서 임대인의 갱신 거절 주장은 타당하지 않습니다.
- 안전사고 우려로 인한 갱신 거절은 건물 훼손 또는 멸실 등의 상당한 정도의 안전사고 우려가 확인될 때에만 인정됩니다.
- 단순히 건물의 노후화로는 갱신 거절 사유에 해당하지 않습니다.
- 피고가 제출한 자료에는 안전사고 우려를 확인할 만한 증거가 없으며, 이에 따라 갱신 거절 주장은 타당하지 않습니다.