권리금은 상가건물의 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우 등의 유형재산과 무형재산의 양도 또는 이용대가를 의미합니다. 권리금 계약서에는 양도할 재산 리스트를 상세히 명시해야 하며, 유형재산과 무형재산의 각 항목별 금액을 구분하여 기재해야 합니다. 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 산정에는 유형재산과 무형재산의 가치를 고려하여 손해배상액이 결정되며, 권리금 중개수수료는 법정 한도를 초과해도 공인중개사법 위반이 되지 않습니다. 권리금은 기타소득으로 분류되어 원천징수 세율에 따라 8.8%의 세금이 부과되며, 신규임차인은 부가가치세를 원천징수한 후 지급해야 합니다. 상가 세입자도 고액의 월세를 지불하더라도 권리금 회수를 요구할 수 있으며, 임대인이 권리금을 반환하는 예외적인 사례는 임대인의 사정으로 임대차계약이 중도 해지되어 이용이 불가능해진 경우에 해당됩니다.
권리금의 의미
권리금의 개념과 중요성
권리금은 상가건물의 영업시설, 비품, 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 그리고 점포 위치에 따른 영업상의 이점과 같은 무형의 재산적 가치를 나타내는 양도나 일정 기간 동안의 이용대가를 말합니다.
이는 법원 판례와 감정평가 실무기준에서도 명확히 정의되어 있습니다.
실제로, 권리금은 유형재산과 무형재산의 개념을 포함하고 있습니다.
유형재산은 영업활동에 사용되는 영업시설, 비품, 재고자산 등과 같이 물리적이고 구체적인 형태를 가진 재산을 의미하며, 무형재산은 거래처, 신용, 영업상의 노하우, 그리고 건물의 위치에 따른 영업상의 이점과 같이 물리적이지 않고 구체적이지 않은 재산을 나타냅니다.
권리금의 가치 평가
권리금의 가치는 유형재산과 무형재산을 포함하는 복합적인 개념으로 이해되어야 합니다.
이를 평가할 때는 영업시설, 거래처, 영업상의 노하우, 그리고 점포 위치와 같은 무형의 재산적 가치를 명확히 고려해야 합니다.
이는 권리금이 영업상의 성공과 연관이 깊기 때문에 매우 중요한 요소입니다.
예를 들어, 영업시설의 현대적이고 효율적인 구조는 물론, 거래처의 다양성과 신용도, 영업상의 노하우의 전달과 유지, 그리고 점포 위치의 전략적인 가치는 권리금의 가치평가에 있어서 핵심적인 요소로 간주됩니다.
- 권리금의 가치평가는 유형재산과 무형재산을 ganzik하게 고려해야 합니다.
- 영업시설, 거래처, 영업상의 노하우, 점포 위치 등의 무형의 재산적 가치가 중요합니다.
권리금과 보증금의 차이 알아보기
채무 담보와 양도 대가의 차이
임대차 보증금은 임차인이 임대차 계약 종료 후 임대인에게 목적물을 인도할 때까지 발생하는 모든 채무를 보장하는 것을 의미합니다.
반면에 권리금은 유형재산 및 무형재산의 양도 대가를 의미합니다.
이는 임차인이 임대인에게 지급하는 금액입니다.
임대인과 신규 임차인의 입장
임대차에서 보증금은 임대인이 다시 반환받아야 하는 돈이며, 권리금은 새로운 임차인이 지불해야 할 금액입니다.
즉, 보증금은 임대인과의 관계, 권리금은 새로운 임차인과의 관계에서 중요한 역할을 합니다.
보증금 반환과 손해배상의무
임대인은 보증금과 관련하여 임차인에게 반환할 의무가 있습니다.
반면에 권리금의 경우, 임대인이 권리금 회수 기회를 방해한다면 임차인에게 손해배상을 해야 할 의무가 있습니다.
상가 인도 의무와 동시이행관계
상가 임차인은 임대계약이 종료될 때 임대인에게 상가를 인도해야 하는 의무가 있습니다.
이때, 임대인의 보증금 반환 의무는 동시이행관계에 있지만 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 의무는 동시이행관계에 포함되지 않습니다.
따라서, 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때 상가 임차인은 동시이행관계를 주장하면서 상가를 반환하지 않을 수 있습니다.
이는 동시이행항변권을 주장하는 것입니다.
그러나 상가 임차인이 임대인으로부터 권리금 회수 방해로 인한 손해배상을 받지 못했다면, 동시이행관계를 주장하면서 상가를 반환하지 않을 수 없습니다.
즉, 임대인으로부터 보증금을 반환 받았더라도 손해배상을 받지 못했더라도 상가를 반환해야 합니다.
다양한 권리금 종류와 이해하기
권리금 종류와 계산 방법: 2025년 최신 정보
최근 신규임차인이 기존임차인의 업종과 시설을 인수할 때, 권리금을 계산하는 방법에 대해 관심이 높아지고 있습니다.
권리금은 주로 바닥권리금, 영업권리금, 시설권리금으로 구분되며 각각의 계산 방법이 다릅니다.
- 바닥권리금: 주변 상권 및 상가 위치를 고려하여 산출된 금액
- 영업권리금: 1~2년간의 예상 순수익을 고려하여 산출된 금액
- 시설권리금: 시설비를 5~10년간 감가상각하여 산출된 금액
감정평가상 권리금의 종류와 평가 방법
권리금 관련 분쟁 시 법원은 적정한 손해배상액을 정하기 위해 유형재산과 무형재산에 대한 감정평가를 실시합니다.
감정평가는 유형재산과 무형재산에 대해 다르게 이루어집니다.
- 유형재산에 관한 감정평가: 원가법과 거래사례비교법을 활용
- 무형재산에 관한 감정평가: 수익환원법과 거래사례비교법을 활용
따라서, 감정평가상 권리금은 유형재산과 무형재산으로 구분되며, 실무상 언급되는 권리금 종류와 매칭하면 다음과 같습니다.
- 유형재산의 양도 대가: 시설권리금
- 무형재산의 양도 대가: 바닥권리금 + 영업권리금
권리금 산정 방법
양도 전 재산 구분하기: 유형재산 vs.
무형재산
양도할 재산을 확정하는 것은 권리금을 계산하는 핵심 요소입니다.
따라서, 기존임차인이 신규임차인에게 넘길 재산을 유형재산과 무형재산 두 가지로 명확히 구분해야 합니다.
이것이 권리금 계산의 첫 단계입니다.
권리금계약서 작성 시 재산 리스트 상세하게 명시
권리금 계약서에 양도할 재산인 유형재산과 무형재산의 품목 리스트를 구체적으로 기재함으로써 권리금 액수를 명확히 계산하고, 신규 임차인과의 잠재적인 분쟁을 예방할 수 있습니다.
또한, 권리금을 받고 양도할 품목 리스트는 임대인의 권리금 회수 방해로 발생하는 손해배상 산정에 중요한 기준이 됩니다.
유형재산에 대한 권리금 책정 방법
법인세법 시행규칙에 따르면, 감가상각과 관련하여 업종별 자산의 내용연수가 규정되어 있습니다.
따라서, 유형재산에 대한 권리금을 책정할 때는 내용연수를 고려하여 영업시설, 비품, 재고자산의 내구연한을 협의하고, 감가상각한 금액으로 책정하면 됩니다.
예를 들어, 기존 임차인이 사용한 영업시설의 내구연한을 정하고 감가상각한 금액을 협의하여 권리금을 책정할 수 있습니다.
무형재산에 대한 권리금 계산
무형재산인 거래처, 신용, 영업상 노하우는 순이익을 높이기 위해 중요한 자산입니다.
따라서, 이러한 무형재산에 대한 권리금은 1~2년 정도의 순이익을 기준으로 책정됩니다.
순이익을 기준으로 권리금을 책정할 때는 몇 년간 임대차기간이 보장되는지, 거래처 리스트의 활용도, 고객 만족도, 노하우의 희소성 등을 고려해야 합니다.
권리금 계약서 작성과 손해배상 산정에 관한 내용
권리금계약서 작성 시 상가 권리금 보호에 대한 5가지 주의사항과 판례를 확인하여, 권리금 액수를 책정할 때 권리금 회수 방해로 인한 손해배상 산정에 대비하는 것이 중요합니다.
권리금 계약서 작성 요령
상가 권리금 계약서 다운로드
권리금 계약서 양식이 필요한 경우, 상가 건물 임대차 권리금 계약서를 다운로드하여 사용하실 수 있습니다.
당사자 표시
기존 임차인과 신규 임차인의 이름을 권리금 계약서에 명시합니다.
상가 표시
상가의 주소, 면적, 상호, 업종 등을 권리금 계약서에 상세히 기재합니다.
기존 임대차계약의 현황 명시
기존 임대차계약 내용을 상세하게 기재하여 신규 임차인과의 새로운 계약에 반영합니다.
권리금 금액 및 지급일
권리금을 계약금, 중도금, 잔금으로 나누어 기재하고, 지급일을 명확하게 설정합니다.
잔금 지급일은 새로운 임대차계약 체결일과 일치하는 것이 일반적입니다.
기존 임차인의 의무 규정
- 기존 임차인은 신규 임차인과의 계약 체결을 원활히 하기 위해 협력해야 합니다.
- 유형재산과 무형재산을 명확히 정의하고, 각 항목의 평가금액을 협의하여 명시합니다.
기존 임차인과 신규 임차인 모두 유형재산과 무형재산을 명확하게 정의하여 손해배상을 예방합니다.
권리금 반환 규정
신규 임차인의 책임 없는 사유로 계약이 체결되지 않을 경우, 권리금은 반환되어야 합니다.
신규 임차인이 잘못이 없는 경우, 계약금 등을 반환받을 수 있습니다.
권리금 계약 해제
권리금 계약은 계약금 2배 배상 또는 계약금 포기로 해제할 수 있습니다.
기존 임차인 또는 신규 임차인이 계약 내용을 이행하지 않을 경우, 상대방은 이행 후 계약을 해제할 수 있습니다.
권리금계약서 특약 사항
- 유형재산과 무형재산의 내용이 다를 경우 손해배상
- 불법 행위로 인한 손해배상 조항
권리금계약서에 특약을 추가하여 상황에 대비할 수 있습니다.
권리금 손해배상 계산법
손해배상액 한도와 판례
임대인이 권리금 회수기회를 방해한 경우, 지불해야 하는 손해배상액은 신규임차인이 약속한 권리금과 임대차 종료 시점의 권리금 중에서 가장 낮은 금액으로 한정됩니다.
이때 임대차 종료 시점의 권리금은 유형재산과 무형재산의 감정평가된 가치를 의미합니다.
이와 관련하여 최근 판례에서는 손해배상액을 산정할 때, 임대인의 권리금 회수 방해금지 위반 행위의 유무가 중요시되며, 손해는 회수 가능한 재산상태와 방해 행위로 인해 발생한 손해액의 차이에 따라 결정됩니다.
유형재산 중에는 쉽게 수거할 수 있는 부분과 수거가 어려운 부분이 구분되는데, 쉽게 수거할 수 없는 부분에 대해서만 손해배상액으로 고려됩니다.
예를 들어, 영업시설과 비품 등은 쉽게 수거가능한 유형재산에 속하며, 쉽게 수거할 수 없는 부분에 대해서만 손해배상이 인정됩니다.
이에 대한 구체적인 사례로, 2016년 판결에서는 특정 비품들이 피고가 아직 수거하지 못하는 상태로 인해 손해배상액으로 인정되었습니다.
또한, 권리금 회수 방해로 인한 손해배상액 산정 시에는 기존 임차인이 투자비용을 회수할 기회가 있었는지, 그리고 기존임차인의 임대차기간이 고려되어야 합니다.
무형재산 중에서는 상가의 장소적 이익이 손해배상으로 인정되기 어렵지만, 특별한 사정이 있는 경우에는 고려될 수 있습니다.
최근 판례에서는 손해배상액의 공평하고 타당한 분담이 강조되며, 손해배상책임의 제한이 가능하다고 언급됩니다.
이에 따라, 손해배상액은 공평성에 기반하여 판단되며, 특히 2016년 판결에서는 임대인과 임차인 간의 상호 협의를 고려하여 손해배상액을 제한하는 사례가 있습니다.
권리금 계산할 때 주의할 점
임대인의 권리금 분쟁 대비 방법
임차인으로서 권리금 분쟁을 대비하기 위해서는 권리금 계약서에 권리금 계산 내역을 상세히 포함시켜야 합니다.
권리금 총액만을 명시하는 것이 아니라 유형재산과 무형재산에 대한 양도 금액을 분리하고, 무형재산을 세분화하여 각 항목별 금액을 명시해야 합니다.
- 유형재산과 무형재산의 평가
- 무형재산의 장소적 이익
유형재산과 무형재산은 구별되지만 권리금 산정 시에는 일괄적으로 평가되어야 합니다.
유형재산이 손해로 인정되지 않을 수 있는 애매한 가치는 무형재산의 평가금에 반영되어야 합니다.
무형재산 중 상가의 장소적 이익이 임차인의 영업활동과 무관한 경우, 추후 손해배상을 받기 어려울 수 있습니다.
따라서 장소적 이익 가치는 다른 무형재산 항목에 반영되어야 합니다.
이러한 조치를 통해 권리금 계약서가 권리금 분쟁에 대비하는 데 도움이 될 것입니다.
임차인과 임대인 간의 분쟁을 예방하고 원활한 계약 진행을 위해 권리금 계약서 작성 시 주의해야 합니다.
권리금 수수료 요금 설정하기
권리금 중개수수료 사례와 법적 판단
임차권 양도계약과 권리금 계약은 별개의 계약이지만, 임대차계약이 체결되지 않으면 권리금 계약은 해제되고 돈을 반환해야 합니다.
이러한 사례는 2016년 판례에서 확인할 수 있습니다.
법원은 중개대상물에 해당하지 않는다고 판단한 영업용 건물의 무형 재산적 가치에 대해 명확한 기준을 제시하고 있습니다.
공인중개사가 중개한 임차권 및 권리금, 시설비의 교환계약에 대한 중개보수는 한도를 초과할 경우에도 공인중개사법을 위반하지 않는다는 판례가 있습니다.
이는 2005년 판례에서 확인할 수 있습니다.
법원은 공인중개사법의 규율 대상인 중개수수료의 한계를 명확히 하지 못하여 중개수수료를 받은 것만으로 공인중개사법을 위반한다고 단정할 수 없다고 판결했습니다.
권리금 중개보수와 관련된 법적 해석
권리금의 대가인 유형재산과 무형재산은 공인중개사의 중개대상물이 아니기 때문에 법에서 정한 수수료 한도를 초과하여 수수료를 받는 것은 공인중개사법을 위반하지 않습니다.
따라서 권리금 중개는 법정 한도를 초과하여도 3당사자(중개업자, 신규임차인, 기존임차인) 간에 협의로 중개보수를 정할 수 있는 것으로 판단됩니다.
권리금 세금 정리
양도소득과 기타소득의 세법 비교
상가건물을 매도할 때 영업권을 함께 양도하는 경우, 해당 영업권에 대한 권리금은 양도소득세로 처리됩니다.
반면, 기존임차인과 신규임차인 간에 권리금을 주고 받을 때는 기타소득으로 간주됩니다.
신규임차인의 기타소득에 대한 원천징수율
기존임차인은 권리금의 60%를 필요경비로 처리할 수 있어 기타소득으로 세금을 부과받는 40%를 납부합니다.
이때 세율 20%를 곱하면 8%가 되고, 지방세를 더하면 8.8%가 됩니다.
- (1- 0.6) X 0.2 = 8%
그러나 신규임차인은 권리금을 지급할 때 8.8%의 원천징수세를 선납해야 합니다.
신규임차인의 부가가치세 처리
기존임차인은 권리금 이외의 부가가치세를 부담하며, 신규임차인은 원천징수 세금과 부가가치세를 더한 금액을 납부해야 합니다.
따라서 권리금 1억원에 대한 원천징수(8.8%)와 부가가치세(10%)를 더한 1억 120만원을 지급합니다.
신규임차인의 장점: 감가상각과 세금 환급
신규임차인은 권리금을 5년에 걸쳐 감가상각으로 처리할 수 있으며, 원천징수한 세금은 기존임차인이 종합소득세 신고 시 차감하여 환급이나 공제할 수 있습니다.
부가가치세 과세 사례
영업양수도 대금과 권리금의 차이에 따라 부가가치세가 부과됩니다.
법원은 다양한 사유를 근거로 권리금을 재화의 공급으로 판단하고 부가가치세를 부과하고 있습니다.
- 계약서에 권리금 기재
- 영업자 지위 변동 없음
- 폐업사유로 사업부진
- 기존 사업의 채권채무평가 없음
- 거래처, 대고객관계 이전 없음
권리금 환불 절차
고액 월세 지불 상가 세입자의 권리금 회수 가능 여부
2025년 현재, 환산보증금이 해당 지역의 기준을 넘는 고액의 상가 세입자는 권리금 회수 기회를 얻을 수 있습니다.
이는 상가임대차보호법에 따라 보장되는 권리입니다.
상가 세입자가 권리금 회수를 위해 해야 할 절차
기존임차인이 권리금을 회수하기 위해서는 임대차 계약 만료 6개월 전부터 계약 종료 시까지 임대인에게 신규임차인과의 계약을 주선해야 합니다.
또한, 임대인이 계약 체결 거절을 확정적으로 표시한 경우에는 주선행위가 불필요합니다.
기존 임차인은 신규 임차인에게 자력 등에 관한 정보를 제공해야 할 의무가 있습니다.
또한, 기존 임차인은 임대차가 종료한 날로부터 3년 이내에 권리금 회수 방해로 인한 손해배상청구권을 행사해야 합니다.
임대인이 권리금 회수 방해로 손해배상을 피하는 방법
임대인은 임대차 계약 만료 6개월 전부터 계약 종료 시까지 권리금 회수 기회를 방해하면 안됩니다.
방해행위 유형이 정해져 있으며, 임대인은 방해금지 기간을 준수해야 합니다.
임대인이 신규임차인과의 계약 거절 가능 사유
임대인이 계약갱신 요구를 거절할 수 있는 경우(8가지 사유)에는 신규임차인과의 계약 체결도 거절할 수 있습니다.
임대인은 정당한 사유 4가지와 이에 준하는 엄격한 사유가 있으면 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 수 있습니다.
- 임대인은 1년 6개월 비영리목적 사용을 내세워 거절해야 하며, 이를 실제로 실천해야 합니다.
- 또한, 기존 임차인이 구법상 전체 임대차기간 5년을 초과한 경우 계약갱신을 거절할 수 있지만, 5년 초과를 이유로 신규임차인과의 계약 체결을 거절할 수는 없습니다.
상가 권리금을 받을 수 있는 주체
상가 권리금 반환 의무는 누가 부담해야 할까?
상가 임대인이 권리금 반환 의무를 부담하지 않는다는 원칙이 있습니다.
즉, 기존 임차인에게 권리금을 받은 신규 임차인은 임차권을 양도하거나 전대차의 기회를 제공하여 재산적 가치를 다시 지급받을 수 있습니다.
그러나 임대인의 사정으로 임대차가 중도 해지되어 재산적 가치를 활용할 수 없는 특별한 경우에는 임대인이 권리금의 전부 또는 일부를 반환해야 합니다.
임대인이 권리금을 반환하는 예외적인 사례
실제 사례를 통해 살펴보겠습니다.
A는 백화점과 특정 매입 거래계약을 체결했고, B는 백화점 내 매장에 대한 영업권을 매수하고 5년간 A에게 경영을 위탁하여 수익금을 받는 계약을 했습니다.
A는 B에게 1억 8천만원의 영업권리금을 받았지만, 계약 갱신이 되지 않아 B가 매장을 이용하지 못하게 되었습니다.
판결에 따르면, 임대인으로서 일정 기간 임대차를 유지하도록 약정한 경우에는 임대인이 잔존기간에 대응하는 부분을 반환해야 한다고 판결되었습니다.
따라서 A는 1억 8000만원 중 8000만원을 B에게 반환해야 했습니다.