부동산 중개사무소 중개보조원의 전세사기와 관련한 2021나17754 판결을 통해 집주인의 대리인과 임대차 계약을 체결하는 경우의 전세사기 예방법을 정리했습니다. 중개보조원의 전세사기 형사판결과 세입자의 보증금 반환 청구, 집주인의 대리권 여부 확인, 부당이득 반환 청구 등을 다루고 있습니다. 주의사항과 예방법을 상세하게 설명하고 있으며, 세입자가 집주인에게 부당이득반환 청구를 할 수 있는 경우에 대해서도 다루고 있습니다. 전세사기 예방을 위한 다양한 방법을 알려드리고 있습니다.
공인중개사가 전세사기를 예방하는 방법
전세사기 예방을 위한 주의사항
전세사기는 다양한 형태로 발생할 수 있으며, 이에 대비하기 위한 예방법이 필요합니다.
최근에는 세입자가 집주인과 직접 대면하지 않고 임대차 계약을 맺는 사례가 늘고 있는데, 이러한 경우 주의가 필요합니다.
실제로 전세사기로부터 자신을 보호하기 위해, 집주인의 대리인과 임대차 계약을 체결하는 경우에도 주의해야 합니다.
집주인이 아닌 타인이 집주인으로 가장한 사례도 발생할 수 있으므로, 이를 방지하기 위한 예방법을 알아보겠습니다.
다음은 모든 전세사기를 예방할 수는 없다는 점을 명심해야 합니다.
특히 집주인 본인이라 할지라도 전세금을 반환할 능력이 없는 경우에 대한 대비책도 필요합니다.
집주인과 직접 대면하여 임대차 계약을 체결하는 경우
보통 집주인과 직접 대면하여 전세 계약을 체결하는 경우, 계약 상대방이 진짜 집주인인지 확인하는 것이 중요합니다.
이는 전세사기 예방을 위해 필수적인 단계입니다.
요즘과 같이 전세사기가 증가하고 있는 상황에서는 신분 확인이 더욱 중요합니다.
다음은 신분 확인을 위한 주요 절차입니다.
- 집주인의 신분증 위조 여부 확인
- 임대차 계약 체결 당사자의 얼굴과 신분증 대조
- 부동산 등기부등본 발급 시기 확인
- 계약서의 인적사항 대조
- 보증금을 송금할 은행 계좌 확인
- 애매한 부분이 있을 경우 주민등록번호 확인
전세금이 크고 보험이 부족한 경우, 추가적인 조치를 고려할 필요가 있습니다.
집주인의 대리인과 임대차 계약을 체결하는 경우
집주인의 대리인과 계약을 맺는 경우, 대리인의 대리권 유무를 확인해야 합니다.
대리권 확인을 위해 필요한 서류를 철저히 검토해야 합니다.
대리인이 가족이든 아니든, 대리권 서류를 확인하는 것이 중요합니다.
다음은 대리인과의 계약을 위해 고려해야 할 사항입니다.
- 가능하다면 집주인과 직접 대면하여 대리권 유무 확인
- 전세금이 크거나 의심스러운 경우, 철저한 확인 필요
- 대리권 서류 확인 및 대리인의 신분 확인
- 집주인과 영상 통화를 통한 신분 확인
- 보증금은 집주인의 계좌로 직접 송금
2021나17754 판결의 사실과 관련된 정보
부동산 중개사무소 보증금 및 월세 계약 관련 사례
한 집주인C씨는 여러 부동산 중개사무소에 보증금 200만원에 월세 27만원으로 중개를 의뢰했습니다.
그러나 세입자 A와 B는 다른 중개보조원E씨의 소개로 1500만원의 보증금과 10만원의 월세로 임대차계약을 체결했습니다.
세입자들은 계약금 50만원을 중개보조원G씨의 계좌로 송금하고, 잔금 1450만원은 집주인 C씨의 계좌로 송금했습니다.
하지만 중개보조원 E씨는 집주인 C씨에게 연락하여 다른 계약 건의 돈이 잘못된 계좌로 입금되었다며 금액을 돌려달라고 요청했습니다.
당시 집주인은 임차인이 누구인지 알지 못했기에 중개보조원E씨가 알려준 다른 중개보조원G씨의 계좌로 1450만원을 재송금했습니다.
그 후 중개보조원 E씨는 보증금 100만원과 월세 28만원으로 작성된 부동산 임대차계약서를 집주인 C씨에게 전달했습니다.
이러한 사례를 통해 부동산 중개사무소에서 발생할 수 있는 보증금 및 월세 계약의 중요성과 주의할 점을 알 수 있습니다.
또한, 중개보조원의 역할과 책임에 대해 다시 한번 고민해보는 계기가 될 것입니다.
- 보증금: 200만원 → 1500만원
- 월세: 27만원 → 10만원
- 계약금: 50만원
- 잔금: 1450만원
- 보증금 및 월세 재송금: 1450만원
중개보조원의 전세 사기 형사 판결
중개보조원의 전세사기 사례
중개보조원E는 2017년 12월 경 부동산 중개보조원으로 일하던 중, 보증금을 적게 받는 대신 월세를 많이 요구하는 원룸 임대인들의 의뢰 조건과는 다르게, 임차인으로부터는 보증금을 많이 받고 월세를 적게 받는 조건으로 임대차계약서를 작성하여 보증금 차액을 편취하기로 공모하였습니다.
이로써 2018년 4월 18일부터 2019년 2월 9일까지 사이에 7회에 걸쳐 세입자들을 포함한 총 7명으로부터 보증금 차액 합계 9,600만 원을 편취하였습니다.
이러한 범죄 행위로 인해 2020년 7월 1일 울산지방법원에서 징역 1년 10개월의 형을 선고받았습니다.
피고인의 유리한 점과 불리한 점
- 유리한 점:
- 피고인이 이 사건 범행을 자백하고 있다는 점
- 피고인에게 동종 범행으로 처벌받은 전력이 없다는 점
- 피고인이 자수한 점 등
- 불리한 점:
- 피고인이 다수의 피해자를 상대로 반복적으로 이 사건 범행을 저지른 점
- 피고인이 문서를 위조하면서 범행을 저지른 등 범행수법이 불량한 점
- 피고인이 피해자들과 합의하는 등 피해회복을 위한 노력을 한 것으로 보이지는 않은 점
- 피해액의 규모가 상당히 크다는 점 등
그 밖에 피고인의 연령, 성행, 환경, 범행의 동기, 수단과 결과, 범행 후의 정황 등 기록에 나타난 제반 사정을 종합하여 형을 결정하였습니다.
보증금 반환 요청 방법
세입자의 주장과 법원의 판결
세입자들은 집주인이 중개보조원에게 임대차 계약을 체결할 대리권을 수여했다고 주장했습니다.
그러나 법원은 집주인이 반전세에 관한 임대차 계약을 체결할 대리권을 수여한 것은 아니라고 판단했습니다.
법원은 중개를 의뢰하고 보증금을 받을 계좌번호를 알려준 사실을 인정했지만, 이를 토대로 집주인이 대리권을 수여한 것으로 보기에는 부족하다고 결정했습니다.
기본대리권 부족으로 표현대리 책임 부정
법원은 집주인이 중개보조원에게 기본대리권을 수여하지 않았기 때문에 집주인에게 표현대리 책임을 부정했습니다.
이 결정은 다음과 같은 이유로 근거를 두었습니다.
- 임대차 계약과 관련된 대리권을 확인할 만한 서류가 없었음
- 임대차계약 체결 대리권을 공인중개사에게 위임하는 것은 이례적임
- 임대차 계약 조건의 변동이 크지 않아 특별한 대리권 부여가 의심스럽지 않음
세입자의 과실과 표현대리 책임
세입자가 중개보조원에게 임대차 계약을 체결할 대리권이 있다고 믿을 정당한 이유가 있어야 집주인에게 표현대리 책임이 인정됩니다.
그러나 법원은 세입자의 과실이 있다면 표현대리 책임을 부정한다는 결정을 내렸습니다.
계약 당시 대리권 서류가 없었고, 집주인의 전화번호를 확인하지 않은 점 등을 고려하여 세입자의 과실이 있음을 판단한 것입니다.
부당이득 환급 요청
부당이득반환 청구와 송금의뢰인의 권리
송금의뢰인과 수취인 간에 법률적인 계약이 없더라도, 계좌이체로 인해 수취인이 이익을 얻었을 경우, 송금의뢰인은 해당 이익의 반환을 요청할 수 있습니다.
이는 부당이득반환청구권으로 규정되어 있습니다(대법원 2007. 11. 29. 판결 참조).
그러나, 부당이득 제도는 이득자가 법적인 근거 없이 이익을 얻은 경우에만 적용됩니다.
이익이 실제적으로 이득자에게 귀속되지 않았다면, 반환의무를 부담시킬 수 없습니다(대법원 2011. 9. 8. 판결 참조).
세입자의 부당이득반환 청구 가능 여부
세입자가 집주인에게 부당이득반환을 요구할 수 있는지에 대한 사례가 있습니다.
세입자는 보증금 반환을 요청하면서 부당이득반환을 예방적으로 요구했습니다.
법원은 집주인이 보증금을 지급받았지만 중개보조원을 통해 다시 송금했고, 이로 인해 집주인이 실제적인 이익을 얻지 못했다고 판단하여 반환할 의무가 없다고 판결했습니다(2021나17754 판결).
중요 사실: 피고가 돈을 송금받은 후 다시 제3자의 계좌로 이체한 것으로 확인되었으며, 해당 제3자는 범죄 행위로 유죄 판결을 받은 사실이 있습니다.
이로써 집주인은 이득을 얻지 못했으며, 이를 입증할 증거가 없었습니다.