농어촌주택과 고향주택에 대한 양도세 특례와 취득세 중과 배제 조건을 설명하고, 농어촌주택 확인방법 3단계와 주택 제외 지역(수도권, 도시지역, 관광단지 등)을 정리합니다. 농어촌주택이나 고향주택이 주택수에서 제외되기 위해서는 일반주택과 같은 지역이거나 연접한 지역이 아닌 것이 중요하며, 특정 조건을 충족해야 합니다. 이를 위해 각 지역별 확인방법과 양도세 특례, 취득세 중과 배제 조건을 상세히 설명합니다.
농어촌주택 확인하는 3가지 단계
양도세 비과세를 위한 농어촌주택 기준 확인하기
양도세가 비과세되기 위해서는 농어촌주택으로서 주택수 산정에서 제외되어야 합니다.
이를 위해 다음과 같이 3가지 단계로 확인할 수 있습니다.
- 농어촌주택 또는 고향주택 조건 확인하기
- 주택 취득 당시 기준시가 확인하기
- 일반주택과 같은 지역 또는 연접한 지역 여부 확인하기
이제 각각의 단계를 자세히 살펴보겠습니다.
농어촌주택 기준 확인하기(양도세 특례)
양도세가 비과세되기 위해서는 농어촌주택이 특정 조건을 충족해야 합니다.
주택은 취득 당시 기회발전특구, 읍 또는 면, 인구 20만 이하의 시의 동에 위치해야 하며, 제외 지역에 속해서는 안 됩니다.
즉, 주소에 읍 또는 면이 포함되면 농어촌주택에 해당하며, 인구 20만 이하의 시의 동에 위치한 주택은 농어촌주택으로 인정됩니다.
농어촌주택이 되기 위해서는 읍 또는 면이 있어야 하며, 동만 있는 경우에는 반드시 인구 20만 이하의 시의 동이어야 합니다.
농어촌주택 제외 지역을 확인하는 방법은 따로 설명하겠습니다.
농어촌주택 기준(취득세 중과 예외)
법인 또는 다주택자의 취득세 중과에서 배제되기 위해서는 농어촌주택이 읍 또는 면에 위치해야 합니다.
양도세 비과세와 취득세 중과가 배제되는 농어촌주택의 기준은 서로 다르니 주의가 필요합니다.
고향주택 요건 확인하기
고향주택이 양도세 비과세 되기 위해서는 주택이 인구 20만 이하의 시에 위치한 고향에 위치해야 하며, 제외 지역에 속해서는 안 됩니다.
고향은 10년 이상 등재된 등록기준지와 10년 이상 거주한 지역을 의미하며, 두 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.
고향주택 제외 지역을 확인하는 방법은 아래에서 설명하겠습니다.
주택 취득시 기준시가(양도세 특례)
양도세 비과세를 위해 농어촌주택이나 고향주택이 주택수에서 제외되려면 취득시 주택의 기준시가가 3억원 이내이어야 하고, 한옥은 4억원 이내여야 합니다.
주택의 기준시가는 주택의 공시가격을 의미하며, 국토부 공시지가 조회 사이트에서 확인할 수 있습니다.
주택 중 건축물 시가표준액(취득세 중과 배제)
농어촌주택으로서 취득세 중과 배제를 받으려면 대지면적이 660제곱미터 이내이고 건축물 연면적이 150제곱미터 이내이어야 하며, 건축물의 가액은 6500만원 이내여야 합니다.
건축물 시가표준액 조회 방법은 아래에서 자세히 설명하겠습니다.
일반주택과 같은 지역이거나 연접한 지역이 아닐 것
농어촌주택이나 고향주택은 일반주택과 같은 읍, 면, 동에 위치하거나 연접한 읍, 면, 동에 위치해서는 안 됩니다.
연접한 경우는 행정구역상 동일한 경계선을 사이에 두고 서로 붙어있는 시ㆍ군ㆍ구를 말하며, 바다나 호수로 연접한 경우도 해당됩니다.
더 자세한 정보는 함께 읽으면 좋은 글을 참고해 주세요.
농촌주택 지역 확인과 고향주택 안내
농어촌주택 확인방법(수도권)
농어촌주택이나 고향주택으로 양도세 비과세 및 취득세 중과 제외 혜택을 받으려면 해당 주택이 수도권(서울, 인천, 경기도)에 위치하지 않아야 합니다.
- 서울, 인천, 경기도에 위치한 읍, 면, 동 지역은 농어촌주택이나 고향주택으로 인정되지 않습니다.
다만, 수도권 내의 특정 지역인 경기도 연천군, 인천광역시 강화군, 옹진군에 위치한 주택은 농어촌주택으로 인정될 수 있습니다.
농어촌주택 확인방법(도시지역)
농어촌주택으로 양도세 비과세 및 취득세 중과 제외 혜택을 받으려면 해당 주택이 도시지역에 속하지 않아야 합니다.
- 도시지역인지 확인하기 위해 토지이음 사이트를 활용하면 됩니다.
특정 지역인 영암ㆍ해남 관광레저형 기업도시개발구역, 태안 관광레저형 기업도시개발구역은 농어촌주택으로 인정될 수 있습니다.
도시지역 확인방법
도시지역 여부를 확인하려면 토지이음 사이트에서 주소 또는 지도로 검색하여 확인할 수 있습니다.
- 토지이용계획에 체크하기
- 주소 입력 후 열람 클릭
토지이용계획 열람 화면에서 도시지역 여부 확인이 가능합니다.
도시지역 확인방법(토지거래허가구역)
농어촌주택으로 양도세 비과세 및 취득세 중과 제외 혜택을 받으려면 해당 주택이 토지거래허가구역에 속하지 않아야 합니다.
토지거래허가구역 여부를 확인하려면 토지이음 사이트를 활용하면 됩니다.
조정대상지역
주택이 취득 당시 조정대상지역에 해당되지 않아야 농어촌주택 혜택을 받을 수 있습니다.
주택 취득 당시를 기준으로 조정대상지역 지정 및 해제를 확인해야 합니다.
관광단지
주택이 취득 당시 관광단지에 속하지 않아야 농어촌주택 혜택을 받을 수 있습니다.
현재 관광단지 리스트와 관광단지 지정 현황을 확인하려면 링크를 참조하세요.
수도권과밀억제권역 안의 기회발전특구 제외
주택이 취득 당시 기회발전특구에 위치한다면 농어촌주택 혜택을 받을 수 없습니다.
수도권과밀억제권역 안의 기회발전특구에 주택이 위치하는 경우 농어촌주택 혜택을 받을 수 없습니다.
농어촌주택 양도세 특례: 2가지 방법
농어촌주택 양도세 특례의 주택수 제외
농어촌주택 양도세 특례의 첫 번째 조항은 조세특례제한법에서 규정하고 있습니다.
예를 들어, 한 가정이 현재 1주택(보통 주택)을 보유하고 있는 상황에서 농어촌주택이나 고향주택을 특정 기간 내에 취득하여 3년 이상 보유한다면, 나중에 보통 주택을 양도할 때 농어촌주택이나 고향주택은 주택수에서 제외되어 양도세가 면제됩니다.
즉, 한 가정이 보유하는 주택 중 1주택을 농어촌주택이나 고향주택으로 대체하더라도 양도세가 면제된다는 것입니다.
농어촌주택이나 고향주택이 주택수에서 제외되기 위해서는 일정 기간 내에 취득해야 하며, 이 기간은 2003년 8월 1일부터 2025년 12월 31일까지로 정해져 있습니다.
농어촌주택과 고향주택이 주택수에서 제외되는 조건과 확인 방법에 대해 아래에서 자세히 설명하겠습니다.
농어촌주택 양도세 특례의 시골집 2주택
농어촌주택 양도세 특례의 두 번째 조항은 소득세법에서 규정하고 있습니다.
- 농어촌주택을 농가주택이라고 오해하는 경우가 있으나, 실제로는 1가구가 2주택을 보유하더라도 양도세가 면제되는 주택은 농어촌주택입니다.
읍 또는 면에 위치한 농어촌주택 중 상속주택, 이농주택, 귀농주택 중 1개와 보통 주택 1개를 보유한 상태에서 보통 주택을 양도하는 경우, 양도세가 면제됩니다.
상속주택, 이농주택, 귀농주택의 조건은 각각 다음과 같습니다.
소득세법에 따르면 농어촌주택 양도세 특례를 받기 위해서는 농어촌주택과 보통 주택 중 어느 것을 먼저 취득해도 상관 없지만, 상속주택인 경우에는 피상속인(사망자)이 취득 후 5년 이상 거주해야 합니다.
이농주택인 경우에는 취득 후 5년 이상 거주해야 하며, 귀농주택인 경우에는 취득 후 5년 이내에 보통 주택을 양도해야 합니다.
농촌주택 취득세 안내
농어촌주택 취득세 중과 배제의 의미
법인 또는 다주택자가 소유한 주택 중 일부는 취득세가 중과됩니다.
그러나 어떤 주택은 중과세에서 제외될 수 있는데, 이는 읍 또는 면에 위치하고 있으며(수도권, 도시지역, 토지거래허가구역, 관광단지는 제외됩니다), 대지면적이 660제곱미터 이내이고, 건축물 연면적이 150제곱미터 이내이며, 건축물 가액이 6500만원 이내인 경우에 해당합니다.
이러한 주택은 지방세법상 농어촌주택으로 인정되어 취득세 중과세가 배제됩니다.
농어촌주택은 종종 농가주택이라고 혼동되는데, 실제로 취득세 중과세가 배제되는 주택의 공식 명칭은 농어촌주택입니다.
이는 법률에서 명확히 규정되어 있습니다.
농어촌주택 취득세 중과 배제 조건
- 주택은 읍 또는 면에 위치해야 합니다.
- 대지면적은 660제곱미터 이내여야 하며, 건축물 연면적은 150제곱미터 이내여야 합니다.
- 건축물 가액은 6500만원 이내여야 합니다.
- 지역은 광역시에 소속된 군지역이나 도시지역, 토지거래허가구역, 관광단지 등을 포함하지 않아야 합니다.
이러한 조건을 충족하는 주택은 중과세 대상에서 제외되며, 취득세가 중과되지 않습니다.
이는 주택 소유자들에게 긍정적인 영향을 미칠 수 있습니다.