경매 배당을 받을 수 있는 채권자의 자격, 경매 배당순위, 임차인의 임대보증금반환채권, 압류 채권, 가압류 채권, 근저당권, 임금채권, 조세채권(국세 및 지방세), 공과금채권의 배당순위를 알아보고, 배당순위에 변동이 있는 경우 안분 후 흡수설에 따른 배당 계산 방법을 판결 사례를 통해 정리해보았습니다. 경매에서 배당을 받을 수 있는 채권자는 집행력 있는 정본을 가진 채권자, 가압류 한 채권자, 법률상 우선변제권이 인정되는 채권자입니다. 배당 순위는 비용, 최우선변제권, 소액임차인의 최우선변제금, 최종 3개월 임금, 최종 3년 퇴직금, 재해보상금채권, 당해세 조세채권, 공과금채권 순으로 결정됩니다. 이때, 순환배당 방법(안분 후 흡수설)이 적용되어 각 채권자의 채권액에 비례하여 배당을 받은 후 선순위 채권자가 부족액을 후순위 채권자의 배당액에서 흡수하는 방식으로 배당이 이루어집니다.
경매에서 배당 받을 수 있는 채권자들
채권자의 경매 배당 참가 자격
채권자라고 해서 무조건 경매에 참가하여 배당을 받을 수 있는 것은 아닙니다.
집행력 있는 정본, 가압류한 채권자, 법률상 우선변제권이 인정되는 채권자만이 배당에 참가할 자격을 가지게 됩니다.
2025년 기준으로, 채권자가 경매에서 배당을 받기 위해 3가지 방법으로 참가할 수 있습니다.
- 채권자가 집행력 있는 정본(확정판결, 지급명령, 이행권고결정 등)을 받은 후 경매신청을 하거나 배당요구를 할 수 있습니다.
- 채권자가 소송 전에 미리 가압류를 한 경우, 가압류만으로 경매에 참가하여 배당을 받을 수 있습니다.
다만, 배당액은 공탁되므로 확정판결을 받아야 배당액을 찾을 수 있습니다. - 채권자의 채권이 법률상 최우선변제권(소액임차인, 최종 3개월 임금채권 등) 또는 우선변제권(담보물권, 조세채권, 임금채권, 공과금채권, 확정일자 임차인의 우선변제권 등)에 해당될 경우, 채권자는 집행권원이나 가압류 없이도 배당을 받을 수 있습니다.
채권자는 이러한 조건을 충족해야만 경매에서 배당을 받을 수 있으며, 이를 통해 채무를 확실하게 회수할 수 있는 기회를 얻을 수 있습니다.
경매 배당 순위 정리
2025년 최신 경매 배당 순위
경매에서 배당 순위는 다양한 요소에 따라 결정됩니다.
이러한 배당 순위는 다음과 같습니다.
- 비용
- 집행비용
- 경매부동산 필요비 및 유익비
- 최우선변제권
- 소액임차인의 최우선변제금
- 최종 3개월 임금, 최종 3년 퇴직금, 재해보상금채권
- 당해세
- 조세채권(국세 및 지방세)
- 국세 및 지방세의 법정기일이 담보물권 설정일(등기 접수일) 보다 빠른 경우
- 공과금채권(국민연금보험료, 국민건강보험료 등)
- 공과금채권의 납부기한이 담보물권 설정일(등기 접수일) 보다 빠른 경우
- 공과금채권은 항상 조세채권 보다 후순위로 배당됨
- 우선변제권
- 가압류채권
- 가압류 등기가 담보물권 등기일, 우선변제권 발생일 보다 빠른 경우
- 선순위 가압류채권은 담보물권, 우선변제권 있는 임차인의 보증금반환채권과 평등배당됨
- 담보물권부 채권
- 확정일자 임차인의 우선변제권
- 담보물권의 설정일(등기 접수일)과 임차인의 우선변제권 발생일을 비교하여 우선 순위 결정함
- 가압류채권
- 임금채권
- 임금채권은 담보물권 보다는 후순위로 배당되고, 조세 및 공과금채권 보다는 선순위로 배당됨
- 조세채권
- 국세 및 지방세의 법정기일이 담보물권 설정일(등기 접수일) 보다 늦은 경우
- 공과금채권
- 조세채권이 담보물권 보다 늦은 경우에는 공과금채권의 납부기한이 아무리 빨라도 공과금채권은 조세채권 보다 항상 후순위에 해당됨
- 일반채권
- 집행권원(소송 등으로 확정판결) 얻은 일반채권
- 가압류채권
- 가압류 등기가 담보물권, 우선변제권 보다 늦은 경우
배당금 지급시 우선 처리되는 사항
소액임차인의 최우선변제금 혜택
소액임차인의 보증금채권인 최우선변제권은 2025년 기준, 임대차보증금이 소액보증금 이하인 경우 해당됩니다.
이 경우, 최우선변제금 한도로 최우선 배당 받을 수 있는데, 이를 받기 위해서는 첫 경매개시결정 등기 전까지 대항요건을 충족해야 합니다.
소액임차인의 보증금이 소액보증금 이하에 해당하는지 여부는 선순위 근저당권 설정일에 적용되는 금액을 기준으로 판단됩니다.
근로자의 임금 및 퇴직금 채권 우선순위
(1) 최종 3개월분 임금과 최종 3년간의 퇴직금 및 재해보상금은 담보물권, 조세채권, 공과금채권 등의 설정일 선후에 관계 없이 항상 우선하여 배당 받을 수 있습니다.
다만, 배당요구의 종기까지 배당요구가 필요합니다.
(2) 근로자가 월급을 받지 못했다면, 배당요구의 종기를 기준으로 그 이전 3개월분의 임금(월급)이 미지급되어야 하고, 못 받은 월급 중 배당요구의 종기 이전 3개월분에 한하여 최우선으로 변제 받을 수 있습니다(2015다204762 판결).
(3) 근로자가 퇴직금을 지급 받지 못했다면, 배당요구의 종기를 기준으로 그 이전에 퇴직해서 최종 3년간의 퇴직금 채권은 최우선 변제 받을 수 있지만 배당요구의 종기 이후에 퇴직해서 발생한 퇴직금 채권은 일반 임금채권(배당순위 6위)으로서 배당 받을 수 있을 뿐입니다(2015다204762 판결).
(4) 사용자가 재산을 특정승계 취득하기 전에 설정된 담보권에 대하여까지 그 임금채권의 우선변제권을 인정한 것은 아닙니다(2002다65905 판결).
최우선변제금 VS.
근로자의 임금 및 퇴직금 채권
최우선변제권이 있는 채권들이 서로 경합하는 경우에는 기일의 선후와 관계 없이 동등한 순위의 채권으로 보아 배당합니다.
당해세와 배당 우선순위
당해세란 경매에서 매각되는 부동산 자체에 대하여 부과되는 조세와 가산금 채권을 말하며, 당해세는 최우선변제권 보다는 후순위이지만 담보물권 보다는 우선합니다(배당순위 3순위).
국세와 지방세 조세채권의 배당 우선순위
세무상 지식: 조세채권과 근저당권의 배당순위
조세채권과 근저당권은 각각 다른 법적 개념을 갖고 있으며, 배당순위는 그들의 법정기일과 설정일에 따라 결정됩니다.
조세채권이란 국세 및 지방세 채권을 의미하며, 법정기일은 과세표준과 세액의 신고에 따라 달라집니다.
반면, 근저당권은 담보물권을 설정한 날짜를 의미합니다.
법정기일과 압류등기의 중요성
압류등기가 근저당권설정등기보다 먼저 이루어진다고 하더라도, 조세채권과 근저당권의 배당순위는 법정기일과 근저당권 설정일에 따라 결정됩니다.
따라서 압류등기의 선후는 중요하지 않습니다.
조세채권의 배당순위
조세채권 간에는 원칙적으로 평등하게 배당되지만, 국세 상호 간, 국세와 지방세 상호 간, 지방세 상호 간에는 압류한 조세채권이 우선합니다.
이를 압류선착주의라고 합니다.
이 규칙은 당해세에는 적용되지 않습니다.
- 예를 들어, 아산시가 2020년 8월 10일 압류 등기를 마치고 대한민국(처분청 아산세무서장)이 2022년 1월 5일 압류 등기를 마친 경우, 두 조세채권은 공동 3순위에 해당합니다.
그러나 압류선착주의에 따라 아산시의 조세채권이 대한민국의 조세채권보다 우선하여 배당액을 받을 수 있습니다.
조세채권, 공과금채권, 임금채권의 우선순위 배당
채권 우선순위와 순환배당 방법
임금채권과 퇴직금채권은 담보물권보다는 우선하지만, 조세 및 공과금 채권보다는 후순위에 속합니다.
그렇지만 조세채권이 납부기한이나 법정기일에서 우위를 보일 때도 있습니다.
이러한 우선순위를 이해하고, 순환배당이 어떻게 이루어지는지 알아봅시다.
순환배당 방법
순환배당은 채권자들 사이에 우선순위가 변동하는 경우에 발생합니다.
이때, 채권자들 사이의 배당순위가 고정되지 않고 변동이 있는 경우에 순환배당이 이루어집니다.
순환배당 절차
순환배당은 다음과 같은 절차로 이루어집니다.
- 공과금채권(A)의 납부기일(5월 1일)
- 근저당권부 채권(B) 설정일(6월 1일)
- 조세채권(C)의 법정기일(7월 1일)
예를 들어, 공과금채권(A)의 납부기일이 근저당권부 채권(B)의 설정일보다 빠른 경우 공과금채권이 우선배당을 받게 됩니다.
또한, 근저당권 설정일이 조세채권(C)의 법정기일보다 빠른 경우 근저당권부 채권이 우선배당을 받습니다.
A>B B>C
그러나, 공과금채권(A)과 조세채권(C) 간의 우선순위는 납부기일과 법정기일의 선후에 관계 없이 항상 조세채권(C)이 우선합니다.
이로 인해 배당순위에 모순이 발생하여 순환배당이 이루어집니다.
A>B, B>C A>B>C C>A
따라서 순환배당은 채권자들 사이에 우선순위가 상대적으로 변동이 있는 경우에 발생하며, 이러한 상황에서는 채권자들 사이의 배당순위가 고정되지 않고 변동됩니다.
임차인 배당 우선 순위
임차인의 변제권과 배당순위
임차인의 변제권에는 최우선변제권과 우선변제권이 있습니다.
최우선변제권이 있는 경우, 소액임차인은 최우선변제금만큼은 담보물권자보다 우선하여 배당을 받을 수 있습니다.
반면 우선변제권이 있는 경우, 우선변제권과 담보물권은 동등한 순위로 배당을 받지만, 빠른 날짜에 설정된 담보물권이나 우선변제권이 우선하여 배당을 받습니다.
임차인의 배당 우선순위 결정
임차인이 최우선변제권 또는 우선변제권이 없는 경우, 담보물권자가 배당을 받게 됩니다.
이때 대항력이 있는 경우, 낙찰자에게 임차권을 주장할 수 있지만, 최우선변제권과 대항력이 모두 없는 경우에는 일반채권자로서 배당에 참가해야 합니다.
가압류 배당 우선 순위
가압류채권과 담보물권의 우선순위
2025년 현재, 가압류채권과 담보물권의 우선순위에 대한 법률적인 문제가 발생할 수 있습니다.
이에 대한 판례를 통해 알아보겠습니다.
- 근저당권설정등기가 가압류등기보다 먼저 등기된 경우, 근저당권자가 우선 배당을 받게 됩니다.
그러나 가압류등기가 근저당권설정등기보다 먼저 등기된 경우, 가압류채권자와 근저당권자는 안분비례에 따라 평등하게 배당을 받게 됩니다.
이는 86다카2570 판결에서 확인할 수 있습니다.
가압류채권과 임차권의 우선순위
또한, 우선변제권 있는 임차인과 가압류채권자의 우선순위 또한 중요한 문제입니다.
92다30597 판결에 따르면, 가압류채권자가 선순위인 경우 우선변제권 있는 임차인은 평등하게 배당을 받게 됩니다.
압류 절차와 배당 순위
조세채권과 압류채권의 우선순위
조세채권은 일반적으로 압류되는 경우가 많아서 압류채권으로 분류됩니다.
압류채권과 근저당권 간의 우선순위는 압류 등기 일자가 아닌 조세채권의 법정기일과 근저당권 설정 등기일에 따라 결정됩니다.
예를 들어, 조세채권의 압류 등기가 근저당권 설정 등기보다 늦더라도 조세채권의 법정기일(신고일 또는 납세 고지서 발송일)이 근저당권 설정 등기일보다 빠를 경우, 조세채권이 우선권을 가집니다.
이에 대한 예시와 FAQ
- 예시: A씨가 근로소득세를 미납하여 조세청으로부터 조세채권이 발생했습니다.
동시에 부동산을 담보로 한 대출로 인해 근저당권이 설정되었습니다.
조세채권의 법정기일이 근저당권 설정 등기일보다 빠를 경우, 어떤 권리가 우선되는지 알고 계셨나요? - FAQ: 조세채권과 근저당권의 우선순위에 대해 궁금하신 점이 있으신가요?
우리는 언제든지 도와드릴 준비가 되어 있습니다.
이렇게 조세채권과 압류채권의 우선순위는 실제 사례를 통해 명확히 이해할 수 있습니다.
중요한 것은 법정기일과 등기일이 어떻게 우선순위를 결정하는지를 잘 파악하는 것입니다.
채무 상환 우선순위
가압류채권과 근저당권부 채권의 배당 순위 문제
예를 들어, 2025년에 경매에서 배당을 받을 가압류채권(A), 근저당권부 채권(B), 일반채권(C)이 있다고 가정해봅시다.
이 중에서 가압류채권이 근저당권 보다 먼저 등기된 경우를 살펴보겠습니다.
이 경우, 선순위 가압류채권자(A)와 근저당권자(B)는 배당 순위가 동일하며, 가압류채권자(A)와 일반채권자(C)도 배당 순위가 같습니다.
그러나 근저당권부 채권(B)은 담보물권으로서 일반채권(C)에 우선권을 가지기 때문에 3개의 채권 사이에 배당 순위에 모순이 발생합니다.
- A=B, A=C
- A=B=C
- B>C
따라서 각 채권액에 비례하여 안분배당을 한 후, 근저당권부 채권자가 일반채권자가 받을 배당액 중에서 자신의 채권액을 충족시킬 때까지 해당 부분을 흡수하여 배당을 받게 됩니다 (안분 후 흡수).
이러한 안분 후 흡수 배당에 대한 내용은 아래의 사례를 통해 자세히 설명하도록 하겠습니다.
경매 수익 분배 계산법
순환배당 방법(안분 후 흡수설)
순환배당(안분 후 흡수)은 각 채권자의 채권액에 따라 안분배당을 받은 후, 선순위 채권자가 후순위 채권자의 안분배당액에서 부족액을 흡수하는 방식을 의미합니다.
경매 배당 계산 사례
2025년 기준으로 확인된 경매 배당 계산 사례를 살펴봅시다.
확정일자 임차인 A와 채권자들의 순위는 다음과 같습니다.
| 순위 | 채권자 | 권리설정일 |
|---|---|---|
| 1 | 확정일자 임차인 A 1.5억원 |
2022. 5. 1. |
| 2 | 가압류채권 B 9000만원 |
2023. 7. 1. |
| 2 | 임차인 A의 보증금 증액 6000만원 |
2024. 5. 1. |
| 2 | 근저당권 C 1.2억원 |
2024. 7. 1. |
| 2 | 가압류채권자 D 3000만원 |
2024. 8. 1. |
1순위 배당
총 배당액 2.5억원 중 임차인 A가 1.5억원을 우선 배당 받아 총 2.1억원을 받습니다.
2순위 배당 관계
(1) 가압류채권자 B와 임차인 A: B=A
(2) 임차인 A와 근저당권자 C: A>C
(3) 근저당권자 C와 가압류채권자 D: C>D
(4) 가압류채권자 B와 가압류채권자 D: B=D
(5) 배당의 순위가 변동되는 관계: B=A, A>C, C>D, B=D
안분 배당
총 배당액이 2.5억원이지만 청구액이 3억원이므로 1억원을 채권자들에게 안분 배당합니다.
| 채권자 | 채권액 | 안분액 |
|---|---|---|
| 가압류채권자 B | 9000만원 | 3000만원 |
| 임차인 A | 6000만원 | 2000만원 |
| 근저당권자 C | 1.2억원 | 4000만원 |
| 가압류채권자 D | 3000만원 | 1000만원 |
안분 후 흡수 배당
임차인 A는 근저당권자 C에게 우선하여 4000만원을 흡수하고, 근저당권자 C는 가압류채권자 D에게 우선하여 1000만원을 흡수합니다.
배당 결과
(1) 임차인 A는 총 2.1억원을 받게 되며, (2) 가압류채권자 B는 3000만원, (3) 근저당권자 C는 1000만원을 받게 되지만, (4) 가압류채권자 D는 배당액이 없습니다.